Novinky


Vláda ČR schválila výpočet hodnoty obydlí, jež nemusí dlužníci vydat.

9 / 8 / 2019

Vláda ČR schválila výpočet hodnoty obydlí, jež nemusí dlužníci vydat.

Vážení čtenáři, jsme odborníci na reality, expresní výkup nemovitostí, exekuce a insolvence. Z tohoto důvodu jsme si nemohli nevšimnout níže uvedené zprávy, kterou vydala Česká tisková kancelář. Jde totiž o způsob určení hodnoty obydlí, které dlužník v oddlužení nemusí za určitých podmínek vydat k prodeji insolvenčnímu správci.

Výpočet uvedlo ministerstvo spravedlnosti v nařízení vlády, které je účinné od srpna. To, že dlužník v oddlužení nemusí za určitých podmínek vydat k prodeji svůj dům či byt, stanoví legislativní novela insolvenčního zákona, která je účinná od 1. června 2019.

Tzv. ochrana přiměřeného obydlí dlužníka se týká případů, kdy dlužník plní oddlužení pravidelnými měsíčními splátkami věřitelům podle splátkového kalendáře a současně prodejem svého majetku. Takový dlužník nemusí vydat insolvenčnímu správci k prodeji své obydlí, pakliže reálná hodnota obydlí nepřesáhne hodnotu stanovenou v nařízení vlády.

Smyslem ochrany je zachovat dlužníkovi při oddlužení určité materiální zázemí a nevytrhnout ho z jeho místních sociálních vazeb.

Chráněným obydlím nemusí být pouze imobilie, to jest tedy byt či rodinný dům, nýbrž i „např.“ hausbót nebo karavan, pokud dlužníkovi slouží k bydlení. Dlužník však musí dané obydlí vlastnit už před zahájením insolvenčního řízení.

Výpočet hodnoty chráněného obydlí podle rezortu spravedlnosti zohledňuje regionální, resp. lokální odlišnosti, velikost dlužníkovy domácnosti i vliv času na cenu obydlí.

Ministerstvo uvádí, že právní ochrana se bude vztahovat pouze na dlužníky s nejvýš průměrnými majetkovými poměry, co se obydlí týče. Nikoliv tedy na dlužníky s rozsáhlejším majetkem, u nichž zpeněžením hodnotného obydlí zpravidla dojde k významnému nebo i úplnému uspokojení pohledávek věřitelů.

Ochrana obydlí se pak nevztahuje ani na případy takzvaných zajištěných věřitelů, tedy třeba hypotečních bank, u kterých má dlužník hypotéku. Zajištěný věřitel může dát pokyn ke zpeněžení i takového obydlí, jež by jinak vzhledem ke své hodnotě chráněno bylo – např. reality, kterou dal dlužník obchodní bance do zástavy.

JUDr. Oldřich Řeháček, Ph. D., elitní insolvenční správce a advokát k výše uvedenému konstatuje, že (cit.): „Hodnota obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení, se určí jako součin částky na zajištění obydlí v dlužníkově bydlišti, která vychází z průměrné kupní ceny a průměrné velikosti odpovídající kraji, popřípadě okresu a obce dlužníkova bydliště a z koeficientu zohledňovaných osob. Zohledňovanou osobou je přitom ta, která s dlužníkem žije ve společné domácnosti, a které je dlužník zároveň povinen poskytovat výživné. Částka na zajištění obydlí v dlužníkově bydlišti se vypočítá jako součin statistické hodnoty, kterou lze zjistit z tabulek statistického souboru „ceny sledovaných druhů nemovitostí“ a koeficientu růstu cen, jenž lze vyčíst z tabulek statistického souboru „indexy realizovaných cen bytů“. Obě tabulky jsou zveřejňovány Českým statistickým úřadem. Další podrobnosti stanovuje uvedené nařízení vlády. Insolvenční správci, kteří pro svou práci využívají sofistikovanější softwarovou podporu, ji budou moci využít i pro určení hodnoty dlužníkova obydlí. Obydlí budou insolvenční správci zpeněžovat stejně, jako jakýkoliv jiný dlužníkův majetek. Tedy v rámci transparentního prodejního procesu, pomocí kterého zajistí zpeněžení za nejvyšší na trhu dosažitelnou cenu. Typicky půjde o elektronickou dražbu. Bude pak vždy na zvážení, zda budou tento prodejní proces zajišťovat přímo, anebo pomocí zprostředkovatele. Namístě však nebude snaha o prodej majetku vlastními silami tam, kde lze rozumně předpokládat, že využití služeb profesionálního zprostředkovatele se znalostí trhu a zavedeným marketingem, např. realitní kancelář, může vést k vyššímu výtěžku zpeněžení a ke snížení nákladů zatěžujících majetkovou podstatu, jako jsou cestovní výdaje na provádění prohlídek se zájemci apod. Je pravda, že zmíněné nařízení vlády přichází doslova za pět minut dvanáct. A je též pravda, že umožňuje zpeněžovat nejen vysloveně luxusní obydlí. Insolvenční zákon dal ovšem vládě možnost vydat v podstatě jakékoliv nařízení, respektive určit v zásadě libovolnou hodnotu obydlí, které chráněno bude a které nikoliv. Otázkou však zůstává, zda je toto zákonné zmocnění zcela souladné s ústavním pořádkem“ (zdroj: https://advokatnidenik.cz/2019/07/31/insolvencni-spravce-oldrich-rehacek-k-vypoctu-hodnoty-obydli-podle-narizeni-vlady-ze-dne-22-7-2019/).

Mgr. Petr Jezdinský, právník (s využitím ČTK a Advokátního deníku)

Bc. Jaroslav Oborný, obchodník s nemovitostmi

 

Aktuální články k výkupům nemovitostí


Zobrazit další články
Top